突破存量困局：美辰地产能否重塑柬埔寨房地产二级市场的生态？

孙 • 索万纳瑞（Sun Sovannarith）：在柬埔寨房地产市场经历了短暂的火爆，逐步从那段虚假的繁荣走向冷静甚至是陷入低迷的过程中，如何盘活柬埔寨房地产的存量市场、提升行业的整体发展水平，成为了房地产业市场场各方关注的焦点。而在房地产市场这一关键发展阶段，柬埔寨美辰地产以一个先行者的姿态，在二级市场经营的规范化、职业化、标准化发展方面担负起了不容或缺的责任。

那么美辰地产能否在在创新驱动的过程推动行业升级，为区域房地产市场的发展发挥关键作用？让我们抽丝剥茧的来聊两聊。

柬埔寨美辰地产创始人/总裁杨宗衡

从柬国本土深耕到区域辐射，美辰地产的成长轨迹

美辰地产成立于柬埔寨经济发展加速的关键时期，其成立初衷便是致力于解决房地产市场长期以来的结构性失衡问题。美辰地产最初聚焦于柬埔寨的房产租售业务，以其团队的专业和务实服务快速在柬埔寨房产租售市场占据了一席之地。如今，美辰地产的业务已逐步从柬埔寨拓展至泰国的曼谷，而且正在慢慢布局东盟其他地区的主要城市，正在形成逐步覆盖区域市场的生态链条。

在创始人杨宗衡的带领下，美辰地产不仅实现了快速扩张，更在短短几年内成为了推动柬埔寨房地产租售行业规范化发展的代言人。他提出的“用信任和责任链接市场”的理念，将柬埔寨房地产二级市场从无序的交易拉回到了规范化发展的轨道，成为众多从业者学习的典范。杨宗衡说：“未来，美辰地产的目标不仅是东盟，而是打造一支能适应多国市场环境的国际化团队，为更多区域市场输出我们的模式和标准。”

力图解决柬埔寨房地产二级市场发展的“痛点”，做行业规范化发展的关键推动者

柬埔寨房地产市场长期以来面临的核心问题之一，便是缺乏一个成熟的二级市场体系。市场需求不足、经营模式不规范、从业人员专业素养急需提升，再加上行业信用体系的缺失，使得这个国家二级市场的健康发展长期处在一个肠梗阻的状态。杨宗衡敏锐地捕捉到了这一行业痛点，并提出了系统化的解决方案。

杨宗衡表示：“只有构建以信任为核心的行业标准，才能为二级市场注入持续发展的动力。”为此，美辰地产提出，将从以下几个方面入手，推动柬埔寨房地产租售行业的变革：

1、数据驱动下的市场洞察
美辰地产已率先在柬埔寨启动基于大数据的房产租售平台研发，借鉴美国Zillow和Redfin等平台的成功经验，构建了包含房价指数、成交周期、租金回报率等核心指标的数据分析体系。通过与政府有关部门、银行、房地产开发商的深度合作，建立金边房地产项目行情数据库。这一系统不仅为买卖双方提供精准的市场定价参考，还能预测特定区域的市场走势，帮助投资者做出更明智的决策。"我们的数据分析显示，金边市中心公寓的租金回报率维持在4-7%之间，这一数据的透明化极大地提升了投资者的信心，"杨宗衡表示。

2、职业化团队的培养
万物人为始，为了培养优秀的房产顾问人才，美辰地产建立了三级培训认证体系。从业人员必须完成包括房地产法律法规、市场分析、谈判技巧、客户服务等在内的120小时专业培训，并通过严格的实操考核才能正式上岗。公司还与国内房地产研究培训机构合作，为高潜力员工提供进阶课程。"去年，我们投入超过10万美元用于团队培训，培养了超过100名合格的房产顾问，"杨宗衡介绍道，"我们的目标是将美辰打造成柬埔寨房地产租售行业的黄埔军校。"

3、服务体系标准化
美辰地产参考香港地产行业的服务标准，制定了涵盖房源核验、客户需求分析、带看流程、合同签署、交易资金监管、售后服务等环节的标准化作业流程。特别值得一提的是，公司引入了"交易风险预警系统"，对每笔交易进行双重合规审查，确保交易安全。同时，建立了"客户满意度追踪系统"，对服务全程进行监控和评估。"我们的服务满意度连续两年保持在95%以上，这得益于严格的标准化管理，"杨宗衡强调。

4、信用体系建设
美辰地产率先在柬埔寨推出了"房产经纪人信用评级体系"，借鉴日本房产中介行业信用评价模式，从交易真实性、服务质量、客户反馈等维度对经纪人进行量化评估。"我们正在推动建立行业黑名单制度，目标是与金边10家房地产中介机构达成合作，共同维护市场秩序，"杨宗衡表示，"信用是房地产市场健康发展的基石，我们愿意投入更多资源推动行业信用体系建设。"

二级市场的广阔机遇：推动柬埔寨经济转型的引擎

柬埔寨的房地产行业正从早几年看似火爆的“增量市场”快步衰落成为消化“存量市场”的阶段，尤其是在城市化进程加速、人口红利逐步释放的背景下，二级市场的重要性愈发凸显。租赁市场和二手房市场的兴起，不仅能够盘活现有资产，也可以为广大中低收入人群提供更多选择。而这一趋势的背后，离不开以美辰地产为代表的房地产二级市场的服务机构提供的系统化、专业化的服务。

“我们不仅在做企业，更是在做生态。”杨宗衡解释道，“通过构建租售、管理、交易一体化的生态圈，我们希望让房地产二级市场成为经济增长的新引擎。”从杨宗衡的业务布局中可以看出，美辰地产的目标已不仅局限于服务当下，而是希望通过自身的实践，为柬埔寨乃至东盟地区的房地产行业提供可借鉴的模式。

放眼东盟：打造区域房地产二级市场服务的行业地标

作为一家本土成长起来的企业，美辰地产在杨总的带领下，正以柬埔寨为起点，逐步将视野拓展至更广阔的东盟市场。当前，公司已在泰国和老挝成功落地项目，并计划未来五年内将业务拓展至越南、缅甸等国家。

“东盟是全球经济发展的重要引擎，我们希望借助区域经济一体化的浪潮，将美辰地产的成功经验复制到更多市场。”杨总强调。在她的战略蓝图中，美辰地产不仅是一家企业，更是一种行业变革的力量，一种推动区域经济高质量发展的驱动力。

立志从企业家到行业的布道者

采访过程中，杨宗衡的沉稳与睿智给我留下了深刻印象。他不仅是美辰地产的掌舵者，更是柬埔寨房地产租售行业的布道者。他正以开创性的眼光和超凡的执行力，为一个尚处于起步阶段的市场注入了强大的发展动力。

谈到未来，杨宗衡表示：“我们的目标不是成为最大，而是成为最专业、最值得信赖的房地产租售服务企业。我们希望通过自己的努力，为行业培养更多专业的人才，为客户提供更优质更便捷的服务，同时也为柬埔寨经济的可持续发展贡献一份力量。未来，我们将充分借鉴美国房地产经纪人协会在房地产二级市场的管理模式，推动政府建立完善的房地产经纪人管理制度，并积极推动房地产经纪人持证上岗，为全面提升柬埔寨房地产租售市场从业人员的总体素质、专业能力和便捷化服务水平做好准备。

美辰地产：引领变革的力量

柬埔寨房地产行业的未来发展，需要更多像美辰地产这样能够从基础做起、为行业的健康化发展愿意先行付出和贡献的机构。

未来，我们也期待新兴市场国家的房地产租售市场能够涌现出更多像美辰地产这样为行业的健康快速发展发挥带头作用，更为二级市场的发展提供切实可行的解决方案的专业机构。

正如杨宗衡所言，“房地产行业不仅是经济的一部分，更会成为柬埔寨社会产业和经济发展过程的一段缩影。”

文：孙 • 索万纳瑞（Sun Sovannarith）
责任编辑：潘美琪

作者孙 • 索万纳瑞（Sun Sovannarith）为柬埔寨华裔，现为“柬埔寨产业与经济发展研究院”产业顾问、特聘研究员，从事产业研究多年，曾主导参与出版某亚洲商业媒体，其对于柬埔寨作为新兴市场国家的产业与经济有深刻的研究与与独到的见解。

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