金边房地产（公寓）市场的未来十年

在过去十年里，金边的公寓市场经历了前所未有的增长与深刻转型，其市场动态与参与者构成均发生了显著变化。在最近由美国商会举办的“2024年年中房地产市场研讨会”会议上，Realestate.com.kh的首席执行官汤姆·奥沙利文（Tom O’Sullivan）深入剖析了公寓市场现状，并指出尽管面临诸多挑战，该行业依然展现出强大的韧性与适应能力。

汤姆·奥沙利文深入剖析金边公寓市场现状

金边房地产过去十年发展历程回顾

2009 年，外国人在柬埔寨拥有房产的法律环境发生了重大变化，允许外国人在共同拥有的建筑物中拥有一层以上的房产。这一法律重大调整为外国人在金边投资房产铺平了道路。这一政策红利为公寓市场的兴起奠定了基础，大量外来投资迅速催生了公寓市场的繁荣，标志性项目如玫瑰公寓、Decastle Royal及奥林匹亚城等相继在2013至2014年间落成。

市场初期（2013-2015年），建筑热潮席卷而来，共计55栋公寓项目启动开发，但竣工单位数量有限，不足5,000单元。随后几年，随着新加坡、韩国、日本、台湾及本土开发商的积极介入，供应量急剧攀升，2016至2017年间更是建成了超过8,000个单位。进入新阶段，中国开发商成为市场主导力量， 2020年把市场存量推高至接近30,000套。

未来市场趋势与价格演变

从2013年至2019年，金边公寓价格保持稳健增长态势。特别是2015年后，高端项目纷纷入市，豪华公寓的平均售价达到每平方米4,000美元，而市场整体均价约为3,200美元。然而，新冠疫情的爆发打断了这一上升趋势，尤其对中国买家群体造成显著影响，新推公寓数量锐减。尽管如此，市场并未一蹶不振，反而促使开发商与代理商更加注重品质提升与多样化需求，以应对市场变化。

奥沙利文先生强调，疫情期间公寓市场调整是必要且积极的，中心地带的租金表现超出预期，未出现大幅下滑。他进一步指出，市场波动是全球性现象，包括新加坡、英国在内的多个市场均经历了类似的衰退、复苏与扩张周期。

韧性展现与复苏之路

高端豪宅市场因供应量有限，相对较好地抵御了疫情冲击。而部分疫情前开发的项目则通过调整定价策略，吸引更多注重性价比的买家。优质开发商借此机会，以更具竞争力的价格推出产品，市场反响热烈。

截至目前，金边公寓竣工总量已突破50,000套大关。但自2021年起，新项目推出速度放缓，供需关系逐步趋于平衡。优质公寓项目的价格从高点回调至每平方米约1,900美元，标志着市场进入了一个更为理性的定价区间。

金边地产的未来发展趋势

房地产市场研讨会揭示了当前买家趋势及成功开发商的制胜策略。Realestate.com.kh的销售数据显示，一级项目在过去两年中表现强劲，共售出1,164个单位，总价值高达1.453亿美元。高租金回报率成为吸引投资者的关键因素，约15%的买家因此被吸引。值得注意的是，柬埔寨侨民成为重要买家群体，且大部分交易集中在城市内环区域。

奥沙利文先生指出，国际投资者（主要来自美国、英国、中国及东欧地区）对金边市场兴趣浓厚，占Realestate.com.kh买家总数的75%以上。

Urban Living Solutions 的销售经理 Ty Chea 也在研讨会上发言，他强调，开发商的信誉与品牌住宅的吸引力在当前市场中尤为重要，保证回购与品牌效应成为市场差异化的关键。

随着市场步入第二个房地产周期，各方持谨慎乐观态度。未来，金边公寓市场的复苏与增长将依赖于对质量、价格竞争力及战略差异化的持续关注。在这一背景下，市场有望实现更加平衡与可持续的发展。

编译：刘颖
责任编辑：潘美琪