西港“烂尾楼”：税收激励既难治标、更难治本

引言：在唐纳德.特朗普当选总统25年前，他曾主张国会对房地产行业的税收优惠限制过多。特朗普强调，房地产创造了大量就业机会，并通过购买各种相关的原材料刺激经济。众所周知，特朗普在纽约建造君悦大酒店时享受了长达40年的房产税减免政策，而当时的纽约正从财政危机中艰难复苏。这项减税政策让纽约市损失了超过4亿美元的未收税款，而这座酒店在1980年的建造成本仅为1.2亿美元。而2024年的柬埔寨西哈努克市（以下简称西港）今天表现出的状况，似乎是似曾相识。

柬政府为西港量身打造税收激励措施

在赌博合法化的推动下，以来自中国的投资者为首的房地产投资客让这个国家的房地产呈现出火爆局面，导致赌场和酒店建设进入繁荣期。然而，随着2019年的“限赌令”以及随后爆发的新冠疫情，这一繁荣景象戛然而止，许多建筑成为“半成品”，大量华商外资外流。为了挽救西港的烂尾楼，柬政府曾推出了一系列针对众多烂尾投资项目的税收优惠政策。

一、专为西港量身打造的税收激励措施

截至 2024 年 1 月，西港共有 362 栋未完工建筑。同月，柬政府推出了一项特别计划，以促进该省投资发展。该计划是五角战略（第一阶段）的一部分，也是柬埔寨首相洪玛奈的政策核心，五角战略的目标之一是将特定地区发展成为整个国家的经济增长引擎。拥有深水港、高速公路、机场和自然资源的西哈努克省已被优先发展为多功能经济特区。

该计划为西哈努克省的三类投资项目和商业活动提供有针对性的税收优惠，包括：

1. 2024年重新开工的未完工建筑相关投资项目/商业活动；
2. 2024年启动的与未完工建筑无关的投资项目/商业活动；
3. 2024年根据特定标准扩展的现有投资项目/商业活动。

针对第一类投资项目和商业活动的税收优惠包括：

1. 现有合格投资项目（QIP）和税务登记的中小企业获得额外三年的企业税免税期；
2. 对不符合QIP条件的注册纳税人免征三年企业税；
3. 免除本地供应品的增值税；
4. 五年内免征租赁物业的预扣税；
5. 免征2016年至2025年期间未缴纳的不动产税及相关罚款。

二、激励措施真的能行之有效？

研究这些税收优惠的实际效益时，我们发现问题比答案更多。首先，西哈努克省的大多数合格投资项目（QIP）都是根据以前的《投资法》注册的，其中不包括赌场活动、房地产开发或三星级以下的酒店。考虑到长期投资者的愿望，在当前的市场条件下，三年的公司免税期可能不足以吸引谨慎的投资者。

仅靠税收优惠不足以吸引长期投资者

其次，免除本地供应品的增值税与2021年《投资法》规定的新激励措施相呼应，该激励措施已经适用于西哈努克省的合格投资项目（QIP），主要是为面临现金流问题的建筑企业提供缓解。如果有一个健全的增值税退税机制，就不需要这样的激励措施了。

此外，免征5年租金预扣税并不能让开发商明显获益。大多数开发商或建筑运营商都应进行税务登记，这意味着在向税务登记的租户开具税务发票时，将不适用预扣税。对于与税务登记租户打交道的未登记业主来说，预扣税成本往往被错误地转嫁给租户。因此，免税政策的实际主要受益者是租户，而不是其原本设计对象——业主。

三、治标也要治本

医学上的 “对症下药”要求在决定如何进行治疗时考虑病人的真正需求，治标也要治本。目前，西哈努克省的税收优惠政策的确提供了短期解决方案，但并不能满足投资者的根本需求。投资者需要长期的税收确定性，尤其是在对外国基础设施进行大量投资时。

因此，合理有效的税收政策至关重要。过于宽松的政策可能会导致政府收入大幅减少，而过于严格的政策又可能使潜在投资者望而却步。可行的替代方案包括预先商定长期税率、预先税务裁定、利润汇回免税以及针对融资成本的全面税收优惠。这些措施可以减少税务规则上的不确定性，并为政府提供固定的税收收入。

虽然西哈努克省目前的激励措施是一个良好的开端，但它们并没有解决投资者更迫切的税务问题，如不可预测的税务审计、缺乏独立的税务法庭以及税法解释的不确定性。西哈努克省正走在成为柬埔寨经济增长引擎的正确轨道上，但目前的税收优惠政策能在多大程度上鼓励投资仍不确定。投资者通常寻求长期利益，而目前的激励措施可能无法为长期承诺提供必要的保证。

作者：Clint O’Connell ， DFDL 柬埔寨公司的合伙人，也是一位知名的税务和海关专家，其在柬埔寨从事专业工作已超过 17 年。他经常就税务和海关问题发表演讲和文章，各种媒体都对他进行过报道。本文英文原文发表于《CamEd商业评论》（CamEd Business Review ）2024 年 6 月 H1 版。

总编有话说：标、本两难治

本文原文翻译自柬埔寨商业评论，原标题为“自西哈努克城的复苏和税收优惠——治标不治本”。译发此文，是出于对各路大神对于西哈努克烂尾楼困局的思考与研究的一种尊重，作为柬埔寨为数不多的产经媒体，我们有义务把这些经过思考的声音传播给更多关注柬埔寨产业投资的人们。但对于本文所描述的，笔者有不同的看法，我认为这位仁兄太过于客气，太过于学术。所以，在译发此文的同时，也做如下评述：

其实，不管是税收激励的对象是租户、还是业主，都只是隔靴搔痒，难起到实质作用。西港面临和存在的问题，不是靠政府免税和地主免费就能够解决的。试问那些烂尾楼的投资者们，即便是政府税收全免、地主的租金也全免，你们的处境就会得到扭转？很显然，答案是不会。因为投资者迫切期待的，是出路、是破局之道，是出现一个可以带动烂尾楼们可持续发展的产业出现，而免费和免税仅仅可以延迟他们因资金枯竭破产的时间，而已。

不管是柬政府推出怎样的免税政策、也不管政府层面如何劝服和推动土地主们善心大发免费10年20年，都无济于西港烂尾楼投资者们迫切需要续命的事。

所以，如果政府、社会、投资者们能够给身患绝症的西港房地产投资市场的解药只是免税和免费，那结果已然清晰，那就是既治不了标，更治不了本！

编译：刘颖
责任编辑：潘美琪
评论：老孙