2024年金边房地产市场：独特机遇与可持续发展挑战

根据世邦魏理仕发布的《2024年柬埔寨市场报告》，金边的房地产市场因一系列独特的条件形成了其在东南亚的独特地位。低准入门槛、有限的监管以及“别墅文化”是影响首都写字楼和住宅房地产发展趋势的主要因素。这些条件为开发商和投资者在这个分散的新兴市场中提供了机遇，但也带来了诸多挑战。

2024年金边房地产市场迎来独特机遇

金边房地产市场的独特性

金边房地产市场最显著的特点之一是开发商进入市场的门槛较低。城市在分区、建筑设计、用途和高度限制方面并没有严格的规定，赋予了开发商在规划项目时极大的灵活性，这在其他东南亚市场并不常见。然而，这种灵活性也导致开发项目的质量和重点存在较大差异，决策呈现出分散化的特征。

另一显著特点是金边的别墅文化，即使在城市化进程加快的背景下，这种文化依然存在。与其他东南亚国家的首都城市普遍采用高层住宅开发不同，金边对低层宽敞别墅的偏爱仍然浓厚。这一偏好不仅影响了住宅开发，还对办公空间的开发产生了影响，金边较少出现高密度的垂直开发项目。

此外，由于跨国公司数量较少，金边对大型办公空间的需求也较为有限。大部分办公空间用户为中小型企业，需求较为小众。虽然“居家办公”（WFH）趋势在全球其他城市改变了对办公空间的需求，但这一趋势在金边并未大规模推广，因此办公空间的需求仍然相对稳定。

没有大型公共交通系统如地铁或轻轨，也是金边房地产市场的另一独特因素。由于缺乏垂直交通网络，金边的城市扩张更多依赖于横向发展，通勤主要依赖于汽车，这进一步强化了别墅文化的影响。

监管的局限与投机性开发

金边的监管环境为开发商提供了极高的自由度，但同时也缺乏有效的监督机制。有关开发商义务的法规相对较少，这催生了许多投机性建筑项目的出现。历史上，宽松的信贷政策和建筑贷款的易得性推动了大量开发项目的快速增长，但这些项目有时缺乏长远规划。开发商在项目标准方面的自由裁量权较大，导致市场上既有高端豪华开发项目，也有投机性较强、质量较低的建筑，且项目延迟交付和材料供应不稳定的情况时有发生。

高棉语中没有“预先承诺”（pre-commitment）这一概念，反映了市场的初期发展阶段，开发商和购房者对未来交付的保障机制尚未成熟。与周边更发达的市场相比，金边的房地产市场仍处于专业化的早期阶段。

写字楼、零售与工业用地市场情况

目前，金边的写字楼市场继续发展，出租率约为61.8%。由于跨国公司数量较少，对大型办公空间的需求一直有限。此外，优质写字楼的租金报价略有下降，目前为 27 美元/平方米，反映了该市需求的分散性以及缺乏明显的全职工作文化。

零售市场也呈现出类似的分散化趋势，当前出租率为58.7%，黄金零售区的租金为22.10 美元/平方米。尽管电子商务的兴起正在改变消费者偏好，但金边的零售市场规模相对较小，仍需时间发展。金边公寓市场供应持续增加，2024年上半年新增了2,200多个单元。高端公寓的平均售价为 2,718 美元/平方米，反映了外籍人士和投资者对该地区城市化的需求。

工业领域也在不断扩大，新增120公顷土地用于经济特区开发。为期50年的土地租赁价格已升至 61 美元/平方米，显示出柬埔寨作为地区制造和物流中心的吸引力正在不断增强。尽管该行业仍处于早期阶段，但柬埔寨的战略地理位置和日益改善的贸易连通性促进了工业部门的稳步发展。

金边房地产市场的未来：挑战与机遇

根据《2024 年柬埔寨市场报告》，三个关键经济指标能帮助我们了解柬埔寨更广泛的市场趋势：

– 国内生产总值增长率：预计2024年为 5.8%，尽管全球存在不确定性，但总体经济前景乐观。
– 国际游客人数：截至 2024年5月，国际游客达到260万人次，旅游业复苏迹象显著，这可能推动与酒店相关的房地产需求。
– 已批准的建筑投资额：2024年第一季度，已批准的投资总额为 7.86 亿美元，同比有所下降，表明投资者更加谨慎。

目前，金边的房地产市场正处于一个重要的转折点。虽然过去依靠宽松的融资渠道和投机性开发推动了市场的快速增长，但随着市场的日趋成熟，更多人意识到需要采取更有序和可持续的发展方式。

与更发达市场相比，金边缺乏大型科技企业的入驻，导致高科技办公空间的需求有限，进而减缓了现代房地产解决方案的推行。此外，有关房地产开发中的环境、社会和治理（ESG）原则的讨论仍较少，这也是金边面临的一个挑战。然而，随着全球投资者越来越关注 ESG 标准，金边可能会逐步转向更可持续的开发模式。

金边正站在发展的十字路口。其独特的市场条件为开发商和投资者提供了丰富的机会，但同时也对城市发展提出了新的挑战。未来，金边能否从投机性和分散化的开发模式转型为更具结构性和可持续性的市场，将决定其房地产行业的长期发展轨迹。

编译：刘颖
责任编辑：潘美琪