金边房事（房地产投资的那些事儿）正在经历从“拼体量与拼情绪”向“拼区位与拼产品”的结构转换。为了帮助广大自住型与投资型购房者和开发商在新的市场周期中做出更加理性的投资和营销决策，Khmer Times中文网联合柬埔寨国家航空杂志Air Cambodia以及柬埔寨头部传媒金空间共同推出史诗级房地产投资决策工具——《金边房地产投资地图》。
《金边房地产投资地图》
《金边房地产投资地图》将围绕全柬房地产市场的宏观发展趋势、首都的五大商圈和产品甄选逻辑，给广大房地产投资客提供一份值得参照的投资指南。
一、《金边房地产投资地图》：区域优势、价值观与方法论
定位：柬埔寨史诗级投资决策工具。以独立碑/钻石岛、BKK、洪森大道/新机场走廊、堆谷/万谷湖、水净华五大商圈作为基础骨架，把区位交通、配套成熟度等核心因子转化为可视化的投资热力图和评分卡。
二、全柬视角：周期换挡中的“从量变到质变”拐点
住宅市场端：以首都金边为代表的公寓供给市场仍高位运行。2024年末存量约57,772套，2025年上半年新增约6,090套，业界人士判断2027年或累积增至8万+，去化率与价格或将进一步分化。
经济周期红利：城市化进程、产业转移承接与基础设施建设慢于预期，投资标的资产的选择需更加“精研、稳投、长持”。
三、为什么金边仍是“主战场”？
随着德崇国际机场通航，金边国际门户城市的地位进一步升级。首都各区域交通走廊的成型，不同商圈的空间级联已悄然开启。会展、商旅与外向型产业重组带来的新市场发展机遇让金边在未来房地产投资市场仍是不可超越的引领者。
交通网络升级：三环路、洪森大道（60米主干道）与新老跨江桥构成了“环线+放射”状的城市交通骨架，各商圈切换时间进一步压缩。
供给侧重估：在高密度（容积率）公寓时代之后，地段×产品力×服务水平是决定物业本身流动性与变现能力最重要的因素，优质商圈地标项目将获得更高的溢价能力。
四、五大商圈深描：区块特点、定位、价值、前景
1. 独立碑商圈（含钻石岛Koh Pich）
区块特点：政治、文化与经济地标密集，高端酒店、写字楼等高端商业与住宅产品叠加，金银岛大桥让钻石岛与东岸新片区的连通为这一区域的价值增光添彩。
区块定位：国际商旅+高端居住+国际会展活动的城市会客厅地位已然成型。
区块价值：名片效应强、存量品牌集中、土地稀缺，抵抗经济下行周期压力的能力突显出优势。
区块前景：资产价值将日益得到突显，服务标准高的品牌型物业二手房交易频率将进一步增强，柬埔寨房地产二级市场的广泛活跃将在这一区域真正意义上开启。
2. BKK商圈（Boeung Keng Kang）
区块特点：传统外籍人聚集的区域，国际学校、精品酒店与特色餐饮密集，街区肌理成熟是这一区块最为突出的特点与优势。
区块定位：高净值人群居住+国际化生活服务支撑下的高端生活方式样板区，是众多外来群体最为钟爱的“动力街区”。
区块价值：租客群体高端且结构稳定、去化韧性较强、项目底商的现金流稳定增长将进一步在这一区域呈现走强态势。
区块前景：中小面积户型的优质公寓出租转售难度较低、街区商业出租有保障适合长期持有。由于该区域属于金边的旧城，改造拆迁代价大、难度高，新增住宅产品从数量到体量都有更高的门槛，这一区域品质两极分化的态势将进一步加剧，但现有项目的优势会在中长期持续保持。
3. 洪森大道（新机场沿线/金边南部走廊）
区块特点：与环线共同形成金边南拓的主轴，串联AEON 3、国际学校、居住与产业用地存量尚较充分。德崇国际机场通航后沿线地区将进一步在“首都门户走廊”带动下呈现出居住产品需求量价双升的态势。
区块定位：未来泛空港区域与首都城市联接融合的新增长极。
区块价值：通达性推动土地重新定价的空间进一步提升，利于中大体量与TOD模式（Transit-Oriented Development，公共交通导向型开发）的项目落地。
区块前景：从中长期看，金边房地产投资者的总体规划意识正在逐步形成，此区块作为金边城市版图的凹陷地带，未来这一区域的新项目将不会再出现旧城区只管容积率而忽视总体规划品质的做法。另外，城市通往新机场的轨道交通实现的可能性也在进一步增强。届时，这一区域将成为金边最炙手可热的地段。
4. 堆谷（Toul Kork）及万谷湖（Boeung Kak）
区块特点：内城最传统的核心居住腹地，教育医疗与相关生活配套服务完善。众多高层居住于此，为这一区域流入了千金难买的富贵文脉。
区块定位：改善型居住+社区商业以及家庭生活氛围最为友好的老城区，置业于此，尽享金边老城区的安逸与繁华。
区块价值：本地自住与改善性需求特性突出且稳健，抗外部以及新盘冲击的能力极强。
区块前景：未来3–5年，堆谷与万谷湖将凭教育、医疗与社区商业升级，叠加路网与停车服务配套设施的改善，移居金边居住质量榜前。此外，改善型住宅、社区底商、底商轻改造活跃，住客租金与成交更稳定。在金边城市更新步伐的推进下，车位充足的学区房、中高品质的项目具备温和增值与抗跌的属性，中长期持有升值潜力更大。
5. 水净华（Chroy Changvar）
区块特点：两河夹角形成半岛地貌，滨水景观突出。跨江桥与规划中的新桥强化了这一区域与对岸主城区的联动。
区块定位：滨水居住+文旅会展+体育休闲以及连接暹粒、磅湛、马德旺、蒙多基里以及柬埔寨多省的北部城市门户。
区块价值：生态景观与城市门户地位属性叠加，改善型、非工薪阶层的高端滨水居住场景以及休闲度假酒店等会展配套将成为这一区域最为突出的价值符号。
区块前景：这一区域的低密度滨水景观住宅产品具有突出的差异化优势，酒店公寓与会展配套将极大衬托这一区域住客产品的价值。
四、《金边房地产投资地图》与金边五大商圈的联动要点
独立碑/钻石岛：核心资产优先入手，稳健持有、以租带价。
BKK：生活方式溢价+稳定租客，基于现金流的社交街区与零售商业长期持有。
洪森大道/新机场：成长型与再开发主战场区域，享受“通达、流量与丰富业态”的演进红利。
堆谷/万谷湖：家庭友好、配套成熟型与高氛围型居住区，构成抗经济周期波动的坚实底盘。
水净华：滨水生态、会展机会与多地门户地位并重，更值得看重的，除了景观，还是景观。
《金边房地产投资地图》将以网页专题+楼宇电梯和航机杂志的复合模式呈现。未来，《金边房地产投资地图》将围绕在柬中国人、当地华人群体、通过航空口岸抵达金边的入境商旅游客和投资客。预订覆盖总人数将超过60万。
金边各商圈的主角儿到底是谁——
这个主角儿当然不会是单一的项目，而是顺着“新国际门户——交通走廊——城市主核——价值社区”的能级阶梯，把“位置+产品+服务”同时做对做好的那批抢占先机且代言所处商圈的项目。
独立碑/钻石岛/BKK：舞台中央与生活方式的样板，独坐城市核心，稳中便可取胜的城市价值内核；
洪森大道/新机场走廊：承接城市能级进阶增量的主战场，未来的价值地带新星；
堆谷/万谷湖/水净华：以滨水生态、滨水景观和城市门户作为底色形成的差异化价值新区。
《金边房地产投资地图》将把这套逻辑可视化、可量化、可实现化。《金边房地产投资地图》将用热力图标“当下选哪边”、用价值引导明示房地产投资者“如何赢得下一局”、再以多平台联动与事件驱动保证金边房地产投资的项目信息与城市发展同频、同步！
登上《金边房地产投资地图》，你就是主角儿！
文：孙英龙
责任编辑：禹涔
作者为旅居柬埔寨的华侨、柬埔寨财经部产业顾问、柬埔寨产业与经济发展研究院创始人，现为柬埔寨产经媒体Khmer Times中文网出版人/总编辑、Khmer Industrial Economy出版人/总编辑，普恩特商业（新加坡）董事、执行总裁。
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