柬埔寨邻国泰国、越南和菲律宾房产市场深陷供应过剩困境，如何突围？

由于消费需求的持续疲软，菲律宾、泰国和越南的房地产市场正面临供应过剩的严峻挑战。开发商们在这一背景下不得不重新审视策略，一些选择缩减新住宅项目的开发规模，以应对市场的不确定性。世邦魏理仕亚太区研究主管指出，利率的持续上升、抵押贷款标准的日益严格以及家庭债务的增加，是导致住房供应过剩的主要驱动因素。这些宏观经济因素共同削弱了消费者的购房能力，使房地产市场陷入供需失衡的困境。

菲律宾、泰国、越南房产市场深陷供应过剩困境

菲律宾：马尼拉公寓市场的需求低迷

在菲律宾，作为商业中心的马尼拉及其他城市的住房销售正经历显著放缓。根据高力国际菲律宾公司的数据，当前市场上有74,000套公寓待售，以现在的销售速度，清空库存需要超过八年。这一数字直观地反映了市场需求的萎缩与供应过剩的严重性。

数据显示，去年菲律宾公寓需求骤降61%，仅售出约9,000套，创下至少九年来的最低纪录。与此同时，今年秋季计划上市的11,000套新公寓将是自2016年以来单年供应量最低的一次，仅相当于2019年56,000套的五分之一。这一供应量的锐减表明，开发商对市场前景持谨慎态度。

泰国：住宅市场疲软与开发商的多元化探索

泰国的房地产市场同样不容乐观。泰国公寓协会主席Prasert Taedullayasatit坦言：“2024年公寓及其他住宅物业的销售表现令人失望，下滑幅度超过30%。”这一数据凸显了市场需求萎缩的严峻现实。

SC Asset Corp PCL首席执行官Nuttaphong Kunakornwong（该公司由泰国总理Paetongtarn Shinawatra家族掌控）进一步指出，今年泰国房地产市场的前景将更加艰难。他表示：“我们正在探索物流、酒店及其他商业地产等领域，以寻求新的盈利增长点，弥补住宅市场疲软带来的损失。”这一战略转向显示出开发商对传统住宅市场信心不足。

越南：高端住宅过剩与经济适用房的缺口

越南的房地产市场则呈现出另一种供需失衡的特征。政府报告指出，开发商过于聚焦高端住宅的建设，而忽视了经济适用房的供给，导致河内和胡志明市等主要城市缺乏适合普通家庭的住房。这种市场结构失衡推高了房价，使中低收入群体难以承受购房成本。

为此，越南总理范明政呼吁政府官员制定政策，鼓励开发更多经济适用房，并敦促开发商调整策略，以满足大多数越南人的住房需求。这一政策信号表明政府已意识到问题的紧迫性，并试图通过干预扭转市场失衡。

宏观经济困境是深层原因

菲律宾、泰国和越南房地产市场的供应过剩，表面上是需求疲软的结果，背后却折射出更广泛的宏观经济困境。利率上升增加了购房者的借贷成本，直接抑制了需求；抵押贷款标准的收紧则进一步缩小了潜在买家的范围；而家庭债务的攀升则削弱了消费者的支付能力。这些因素相互交织，共同拖累了房地产市场的表现。

此外，全球经济的不确定性也为这三个国家带来了外部压力。经济增长放缓、通货膨胀加剧以及就业市场的不稳定，可能进一步侵蚀购房者的信心。这种背景下，开发商的谨慎态度和政府的政策干预，成为市场应对挑战的两种主要路径。然而，市场能否走出低谷，不仅取决于这些内部调整，还与外部经济环境的改善密切相关。

柬埔寨房地产市场的借鉴与反思：邻国经验的启示

柬埔寨的房地产市场正处于发展的关键阶段，菲律宾、泰国和越南的经验为其提供了深刻的启发和教训。

首先，避免盲目扩张是关键，柬埔寨应根据实际需求合理控制开发规模，避免供应过剩。

其次，关注市场多元化，避免对高端市场的过度预期和过度依赖，不仅要开发高端住宅，还要重视经济适用房，满足不同收入群体的需求，以维持市场平衡，避免陷入“高端住宅供应过剩而经济适用房短缺”的困境。

再次，政策引导至关重要，政府可以通过税收优惠、贷款支持等措施，鼓励开发商调整策略，同时加强对市场的监管，避免泡沫化风险。最后，宏观经济环境的稳定是房地产市场健康发展的基础，柬埔寨需警惕利率波动和债务负担对购房需求的影响。

这些启发和教训提醒柬埔寨，在追求房地产行业增长的同时，必须注重市场的长期可持续性。

编译：刘颖 （原文译自彭博社）
责任编辑：潘美琪