重构柬埔寨楼市，或将促进高端住宅过盛到经济型住房的市场平衡

柬埔寨的房地产与建筑业长期以来始终面对着严峻的挑战，其显著特征在于高端住宅市场的过度饱和，远远超出了实际需求，而与此同时，经济适用房却严重不足，供需矛盾突出。这一不平衡状态因开发商在贷款及运营策略上的不慎而进一步恶化，不仅导致了资金链的紧绷，还背上了高额利息的债务负担，给开发商和购房者双方都带来了沉重的经济压力。追溯其根源，或许可以回到2009年，但真正让这一严峻形势浮出水面的，是新冠疫情期间房地产泡沫的破裂。

柬埔寨楼市亟待重塑整合

作为柬埔寨经济的重要支柱，房地产行业不仅支撑着众多相关行业的发展，还维系着大量的工作岗位。这一由行业内部决策失误所引发的连锁反应，代价高昂且影响深远：工作岗位的缩减、消费支出的下滑、经济情绪的普遍低迷、市场流动性的收紧，以及债务违约事件的频发，都成为了这一误判的直接后果。若用医学类比，这就像是一条动脉正逐渐堵塞，随时可能引发重大的健康危机——若不及时处理，系统性的经济崩溃将难以避免，其后果不容小觑。

多管齐下的政府干预

为了应对这一日益严峻的危机，柬埔寨政府在过去一周内迅速采取了一系列干预措施，旨在稳定房地产市场，并推动经济适用房的发展。这些措施不仅旨在缓解资金流通的瓶颈问题，还致力于刺激购房需求，特别是要让中低收入的柬埔寨民众也能拥有属于自己的住房。

2025年1月2日，财经部宣布成立一个专门的技术工作组，以全力支持经济适用房项目的推进。该工作组将负责协调免税政策的实施、评估财政影响、评估基础设施建设需求，并积极探索提升住房经济适用性的财政政策。此外，为了减轻首次购房者的经济负担，政府还决定自2025年1月1日起，对价值低于21万美元的房产免征一年的印花税。

作为这一系列努力的补充，土地管理、城市规划和建设部（MLMUPC）与柬埔寨国家银行（NBC）于2025年1月3日联合举办了一次协调会议，并推出了债务重组计划，旨在优化购房者的还款流程，同时为开发商提供更多的流动资金。

务实的债务重组措施

债务重组计划的实施是此次会议的重要成果之一。该计划提出将住宅业主的高息债务转移至能够提供更低利率和更长还款期限的银行机构。这一务实举措显著惠及各方利益相关者：

1.购房者：通过更多负担得起的融资选项，实现拥有住房的梦想，同时减轻财务压力；

2.开发商：通过获得一次性付款改善流动性，得以专注推进其他开发项目，增强企业的可持续性；

3.银行机构：扩大客户群体，为未来发展奠定基础，同时支持房地产市场的长期稳定；

4.政府：推动实现提升中低收入群体住房可及性的政策目标，促进社会公平与经济发展。

该战略的核心在于认识到短期解决方案的局限性，采取一种协调一致的方法来重组债务、提供低息贷款，并延长还款期限，以确保柬埔寨公民能够更加便捷地获得住房。对于那些面临资金周转困难的开发商而言，这一措施无疑提供了一条至关重要的生命线，使他们能够避免违约风险，维持正常的经营活动。

经济适用房：解决供需错配的关键

当前房地产市场的不景气局面，再次凸显了一个早已为人所熟知的问题：住房市场的供需之间存在显著的错配现象。

尽管开发商长期以来一直将重点放在高端住宅项目的开发上，但大多数柬埔寨民众——包括工厂工人、教师、小商贩以及私营部门的雇员等都无力承担这些高价房产。按照传统定义，当住房价格不超过家庭年收入的三分之一时，即可被视为负担得起的住房。然而，对于许多柬埔寨人来说，即便是这一标准也仍然遥不可及。因此，市场上高端住宅供过于求的现象愈发严重，而经济适用房的需求却始终得不到有效满足。

为了解决这一问题，开发商和国际投资者需要将重点从高端开发项目转移到满足当地实际需求的项目上来。这不仅符合柬埔寨的国家优先发展事项以及可持续城市化和社会公平的全球趋势，还能够有效缓解经济适用房的迫切需求。通过这一转变，开发商和国际投资者将进入一个更加稳定且具有包容性的市场，从而实现更加可持续的发展。

开发商的转型之路：成本、市场与观念的挑战

然而，开发商在推进经济适用房项目时也面临着诸多挑战，包括高昂的土地和建筑成本、市场过剩以及观念上的顽固不化等。由于经济适用房的利润率相对较低，因此其吸引力也大打折扣。过去的一些尝试曾因规划不当、建筑质量低劣、地理位置偏远、配套设施有限以及负面的社会声誉而备受批评。

为了解决高端房产供过于求的问题，并鼓励开发商向经济适用房转型，政府正在积极提供土地和税收优惠等激励措施。然而，在实施这些政府措施的同时，还需要改变人们的固有观念。开发商必须积极响应政府的愿景，遵循国际标准，并将经济适用性和质量放在首位。

政府对包容性住房市场的关注，与全球范围内关于可持续发展和社会影响的趋势不谋而合。这些举措不仅体现了新一届政府果断、积极的政治意愿，也向投资者传递了一个积极的信号，即政府正面应对紧迫挑战的决心。

国际投资者进入中低收入住房市场的机遇

对于国际投资者而言，这无疑是一个战略性的机遇。他们可以进入服务不足的中低收入住房市场，这一市场具有巨大的长期增长潜力。通过参与这一新兴市场，投资者不仅能够与柬埔寨更广泛的经济雄心保持一致，为国家发展做出贡献，还能够获得可持续的回报。

展望未来，柬埔寨的房地产行业正处于一个关键的历史节点上。尽管一些专家预测，恢复供需平衡可能需要长达五年的时间，但政府最近采取的一系列举措已经为行业指明了前进的方向。二手房市场的过剩供应以及买家对新房的偏好，增加了市场的复杂性，但也凸显了创新解决方案的必要性。

尽管面临诸多挑战，但房地产行业已经做好了转型的准备。通过审视住房政策、摒弃过时的做法并接受国际规范，柬埔寨有望建立一个更加可持续且具有包容性的市场，一个符合其国家利益和长期发展目标的市场。

经济适用房必须成为房地产行业的新基石。随着需求的不断增长和政策的逐步完善，这是一个具有巨大长期潜力的投资机会。更重要的是，满足柬埔寨年轻人成为房主的愿望，这甚至是许多发达国家都难以实现的目标，而这将促进社会的稳定、增强民众的信心并推动经济的持续增长。

这一转型将有助于柬埔寨坚定地迈向到2030年成为中上收入国家、到2050年成为高收入国家的宏伟目标。对于投资者、开发商和政策制定者而言，现在正是携手共进、改造房地产行业、确保柬埔寨未来可持续发展的绝佳时机。通过共同努力，我们有望见证一个更加繁荣、包容和可持续的柬埔寨房地产行业的崛起。

（本文观点：Michael TAN，柬埔寨 Aquarii BD 创始人 CEO）

编译：刘颖
责任编辑：潘美琪